In één van mijn vorige blogberichten ging ik dieper in op de korte termijn bij verborgen gebreken waarbij een arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen werd besproken.
Ook in mijn eigen praktijk kreeg ik recent een vonnis binnen waarbij de rechtbank diende te oordelen over de vraag of de vordering op basis van verborgen gebreken al dan niet binnen de ‘korte termijn’ werd ingesteld.
De casus - weigering tot vrijwaring van de verborgen gebreken
Mijn cliënt (een ondernemer) had een stuk industriegrond gekocht waarbij door de ontwikkelaar om geluids- en visuele redenen een metershoge aardeberm rondom de grond diende te worden aangelegd. Voormelde berm diende verplicht mee te worden aangekocht met de grond.
Mijn cliënt wenste op de grond een gloednieuw industriegebouw met de nodige verharding errond te plaatsen.
Vrij snel na de aankoop werd mijn cliënt echter geconfronteerd met afglijdende aarde afkomstig van de berm. Daardoor verkleinde de effectief bebouwbare ruimte aanzienlijk. Mijn cliënte besliste om op eigen initiatief een betonnen keermuren te voorzien om de afglijdende aarde van de berm op haar plaats te houden. Het plaatsen van keermuren betekende een onvoorziene en aanzienlijke uitgave.
Evenwel werd ook na het plaatsen van de keermuren vastgesteld dat de aarde verder afgleed richting de keermuren.
Op dat moment werd ik gecontacteerd met verzoek de ontwikkelaar aan te schrijven.
De ontwikkelaar werd aangeschreven met verzoek mijn cliënt, als koper, te vrijwaren tegen verborgen gebreken (zijnde een afglijdende berm) en dus de kosten van de keermuren te dragen.
De ontwikkelaar reageerde echter afwijzend waarna een procedure onvermijdelijk werd.
De rechtsvraag - een niet ontvankelijke vordering op grond van verborgen gebreken?
De ontwikkelaar wierp in eerste instantie op dat de vordering op grond van verborgen gebreken niet binnen de artikel 1648 (oud) BW gestelde korte termijn was gesteld en dat onze vordering dus onontvankelijk (=niet-toelaatbaar) was.
Onze argumentatie hield in dat er bij de interpretatie van de korte termijn rekening dient te worden gehouden met de specifieke aard van het gekochte goed, namelijk een berm, hetgeen dus geen gebruiksgoed uitmaakt en dat een afglijding/verschuiving van de berm niet op een aantal maanden zichtbaar was.
In ondergeschikte orde werd op gewezen dat, voor zover de vordering op grond van verborgen gebreken als onontvankelijk zou worden afgewezen er hoe dan ook sprake was van een gebrekkige
levering van het onroerend goed. Indien er sprake is van een gebrekkige levering geldt het korte termijn vereiste niet.
Uitspraak rechtbank: Niet tijdige instelling vordering koopvernietigende gebreken
De rechtbank haalt in eerste instantie aan dat de korte termijn waarbinnen de rechtsvordering op grond van koopvernietigende gebreken op basis van artikel 1648 (oud) BW moet worden uitgeoefend, een vervaltermijn betreft waar de sanctie verbonden aan het verval van de rechtsvordering, zich vertaalt in de onontvankelijkheid van de vordering.
In mensentaal : te laat is te laat en de vordering wordt dan niet toelaatbaar verklaard.
Of de vordering effectief binnen korte termijn wordt ingesteld, wordt door de rechter soeverein beoordeeld, rekening houdende met alle omstandigheden van de zaak (de aard van de verkocht zaak, de aard van het gebruik, de gebruiken, de hoedanigheid van partijen,…).
Op basis van de precieze feiten oordeelde de rechter dat, gezien de authentieke akte van aankoop werd verleden op 15 februari 2019 en een vordering in rechte pas werd ingesteld op 6 november 2020, de vordering wegens koopvernietigende gebreken niet tijdig werd ingesteld overeenkomstig artikel 1648 (oud) BW.
In ondergeschikte orde wordt ook de vordering op grond van de gebrekkige leveringsplicht afgewezen. De rechtbank stelt een vordering op grond van een niet-conforme levering slechts kan worden ingesteld zolang de levering niet is aanvaard. Na aanvaarding van de levering dient de koper zijn toevlucht te nemen tot de vordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken.
Gezien mijn cliënt de vordering aldus had aanvaard, kon er geen vordering meer worden ingesteld op grond van een schending van de leveringsverplichting.
Moraal van het verhaal - Schakel tijdig een advocaat in bij (juridische) problemen
Een steeds weerkerend fenomeen in het recht is de tijdspanne tussen een gebrek/fout/onvolkomenheid en het moment waarop de benadeelde effectief de tegenpartij problematiseert en in rechte treedt. Het recht is voor de wakkeren is een gezegde dat ik veel gebruik, maar ook in veel gevallen toepassing vindt. In dit geval had mijn cliënt eerder in rechte moeten treden, doch door een aantal omstandigheden, waarbij mijn cliënt zeker te goeder trouw was, is dit niet gebeurd.
Met de O(rde)V(laamse)B(alie)-leuze: “een advocaat beter vroeg dan laat” past hier als gegoten!
Een rechtszaak wegens verborgen gebreken beginnen - Checklist
Alvorens deze checklist aan te vatten moet gezegd worden dat het sterk aan te raden is om advies in te winnen bij een advocaat. Zelfs als u denkt dat u niet te maken heeft met een verborgen gebrek kan de opinie van een juridische raadsheer inwinnen een omvangrijk en sluitend antwoord geven op de kwestie.
U heeft (mogelijk) een vordering tot vrijwaring indien:
- Er sprake is van een verborgen gebrek.
- Dit verborgen gebrek een zekere ernst vertoont.
- Deze ernst tot gevolg heeft dat de zaak niet meer geschikt is voor haar bestemming.
- De koper niet op de hoogte was van dit gebrek.
- Dit gebrek reeds op het ogenblik van de verkoop bestond of in de essentie al aanwezig was.
Zoals eerder gesteld in dit artikel is het van essentieel belang dat op korte termijn de vordering voor een verborgen gebrek wordt ingesteld. De rechter heeft het laatste woord over als de korte termijn wel degelijk ‘kort’ was. De rechter zal dit bepalen volgens:
- De aard van het verborgen gebrek
- De aankoopdatum van de zaak
- De datum van de ontdekking van het gebrek
- Mogelijke gebruiken en gewoonten van waar de koop werd gesloten
Denkt u te maken te hebben met een verborgen gebrek of heeft u een ander juridisch probleem of vraag? Aarzel dan niet en neem contact op met Advocatenkantoor Dierynck in Lendelede - regio Kortrijk via de contactpagina of op het nummer 051 423 046.
