Het gezegde luidt dat Belgen een baksteen in hun maag hebben. Éénieder onder ons heeft ooit gebouwd of verbouwd en kreeg dus wellicht al méér dan één keer te maken met aannemers. Veel aannemers leveren uitstekend werk, maar alles loopt niet altijd perfect. Een geschil met je aannemer is dus soms onvermijdbaar.
Vanuit mijn praktijkervaring in mijn advocatenkantoor te Kortrijk maakte ik een tienstappenplan op hoe je een geschil met een aannemer kan aanpakken.
1. Detecteer het probleem.
Een geschil met een aannemer kan diverse vormen aannemen. Grosso modo onderscheid ik drie soorten problemen met een aannemer :
1. Technische gebreken van de werken
Het werk van de aannemer vertoont technische mankementen en gebreken. Het werk werd dus technisch niet goed uitgevoerd, wat zich uit in (gevolg)schade (barsten, waterschade, …). Soms weigert de aannemer deze gebreken te herstellen of te erkennen. In andere gevallen moet je met spoed een andere vakman vinden om de schade te herstellen of te beperken.
2. Afrekeningsdiscussie met aannemer
De afrekening van de aannemer is niet correct of niet volgens plan. Uiteraard zal je niet te veel betalen.. Wel komt het vaak voor dat de rekening en kosten hoger uitvallen dan je had verwacht of dan de initiële raming. De reden waarom de werken duurder uitvallen zijn vaak vaag omschreven en niet overtuigend. In de discussie over de kostprijs met de aannemer hangt veel af van wat er oorspronkelijk werd overeengekomen (zie punt 2).
3. Timing van de oplevering
De aannemer is te laat gestart, werkt te traag of niet aan één stuk door waardoor de werf vertraging oploopt. Een te late afwerking zorgt ervoor dat je ondertussen geen gebruik kunt maken van een bepaalde kamer of heel je huis. Je loopt hierdoor financiële schade op, doordat je in tussentijd op hotel moet gaan of tijdelijk een huis huurt.
Een geschil met een aannemer is niet zelden een combinatie van meerdere van de opgesomde problemen. In wat volgt zal vooral dieper worden ingegaan op de technische gebreken die aan de aannemer worden verweten.
2. Wat werd overeengekomen?
Eens het probleem gedetecteerd is, rijzen de volgende vragen: wat werd onderling overeengekomen tussen de partijen? Wat bepaalt het contract of de overeenkomst?? Werd een offerte gevraagd en werd deze offerte ook opgesteld? Of is er eerder sprake van een raming? Werd de offerte door de klant ondertekend? Zijn de algemene voorwaarden overgemaakt? En aanvaard?
Een basisbeginsel in het Belgische recht is contractvrijheid. Aan de contractvrijheid is de verbindende kracht van contracten gekoppeld. Dit betekent dat de partijen die een contract sluiten, gebonden zijn door de inhoud van het contract en de rechtsgevolgen die het met zich meebrengt.
3. Werd uitgevoerd wat werd overeengekomen?
Nadat werd nagegaan wat werd overeengekomen en welke documenten daaromtrent bestaan, dient vervolgens te worden vastgesteld of de aannemer ook heeft uitgevoerd wat werd overeengekomen én of de aannemer alles volgens de regels der kunst heeft uitgevoerd.
Indien er gebreken zijn, dient te worden onderzocht welke gebreken er zijn, hoe ernstig deze zijn én vooral, of deze exclusief toerekenbaar zijn aan de aannemer. In veel gevallen zijn er immers diverse aannemers betrokken bij een bouw – of renovatieproject zodat het mogelijk is dat méér dan één aannemer fouten heeft gemaakt. Meestal is er ook een architect betrokken, die eveneens een aantal verantwoordelijkheden heeft tijdens een bouwproces.
4. Actori incumbit probatio - Verzamel bewijzen tegen de aannemer
‘Hij die beweert, moet bewijzen’. De bewijslast ligt altijd bij de klagende, eisende partij. Als je van oordeel bent dat een aannemer fouten heeft gemaakt, dan moet je dit ook kunnen bewijzen. Een zaak staat of valt natuurlijk met de stukken die zijn verzameld. Essentieel zijn foto’s, werfverslagen, e-mails, … kortom alles waarmee een fout of een gebrek kan worden aangetoond.
In een volgend stadium kan ook de mening van een eigen deskundige worden gevraagd teneinde méér zekerheid te hebben of hetgeen je beweert ook technisch juist. Eventueel kan een deurwaardersvaststelling ook nuttig zijn, doch een deurwaarder kan enkel vaststellen en geen technisch waardeoordeel vellen.
5. Protesteer, stel in gebreke, laat minstens een schriftelijk spoor achter
Indien je overtuigd bent van het feit dat je aannemer een fout heeft gemaakt, dien je de aannemer (en eventueel de architect) daarvan op de hoogte te brengen. De werken dienen ‘in tempore non suspecto’ (letterlijk vertaald als ‘in de niet-verdachte tijd’) te worden geprotesteerd. De aannemer dient in gebreke te worden gesteld, facturen kunnen eventueel
niet of slechts gedeeltelijk worden betaald tot de problemen zijn opgelost.
Het is essentieel om minstens een schriftelijk spoor achter te laten. Een e-mailbericht kan daartoe al volstaan. Een aangetekende brief is nog beter.
6. Probeer de aannemer ter plaatse te krijgen voor een overleg.
Afhankelijk van de situatie en de relatie met de aannemer is het belangrijk om met de aannemer in speaking terms te geraken ter plaatse op de werf. Indien tussen partijen het water nog niet te diep is, verdient het aanbeveling om samen tot een oplossing te komen.
Als de aannemer echter zijn fout niet wil inzien, of erkennen, dan wel te kennen geeft niet meer verder te zullen werken, dient de tussenkomst van een onafhankelijk deskundige te worden gevraagd.
7. Lok een deskundigenonderzoek uit
Als er tussen partijen discussie is over de technische kant van de zaak, is het noodzakelijk om een onafhankelijk deskundige ter plaatse te krijgen.
Dit kan op twee manieren
1. Minnelijk deskundigenonderzoek
Indien partijen daarvoor openstaan kan een minnelijk deskundigenonderzoek worden overeengekomen. Partijen kiezen dan in onderling overleg een deskundige waarin zij beiden vertrouwen hebben om de nodige vaststellingen te komen. Er kunnen afspraken worden gemaakt over de provisionering, dan wel of de besluiten van die deskundige bindend zijn of niet. Het grote voordeel van een deskundigenonderzoek is dat het sneller gaat en dat partijen/raadslieden de touwtjes zelf in handen hebben. Nadeel is dan weer dat de gemaakte advocatenkosten mogelijks niet gerecupereerd kunnen worden van de tegenpartij.
2. Gerechtelijk deskundigenonderzoek
Een gerechtelijk deskundige dient te worden aangesteld door een rechtbank. Dat betekent dat één van de twee partijen, meestal de klagende partij, de andere partij dagvaardt voor de bevoegde rechtbank en de aanstelling van een deskundige vraagt. Het voordeel daarvan is dat het deskundigenonderzoek altijd onder leiding van de rechtbank blijft. Nadeel is dat een gerechtelijk deskundigenonderzoek langer duurt en duurder is.
3. Verwittig je verzekeringsmakelaar
Bij de opstart van een geschil met je aannemer verdient het aanbeveling om je verzekeringsmakelaar te contacteren. Als er sprake is van een gedekte schade zal je
verzekeringsmakelaar je bijstaan tijdens het deskundigenonderzoek en zullen in sommige gevallen ook procedurekosten gedekt worden.
8. Bouw een dossier op
Een geschil met een aannemer draait veelal uit op wie wat kan bewijzen. Het is daarom essentieel om van bij aanvang een schriftelijk dossier op te bouwen waarop kan worden teruggevallen voor het geval het zou mislopen.
9. Beter een goed akkoord dan een slecht vonnis
Bij elk geschil/procedure dient altijd te worden gekeken naar de inzet van de zaak en de kostprijs ervan. Een procedure kost ook geld en een procedure verderzetten betekent niet altijd dat je netto méér overhoudt op het einde van de rit. Tijdens elk stadium van een geschil of procedure kan er een akkoord worden gesloten, zolang partijen, maar tot overeenstemming komen.
Vaak gestelde vragen over geschillen met de aannemer
Moet ik de factuur van de aannemer betalen als ik niet tevreden ben?
In principe ben je niet verplicht om de factuur (volledig) te betalen als de werken slecht of niet zijn uitgevoerd. Zo lang de aannemer zijn werk niet correct heeft gedaan, mag je de betaling van de factuur uitstellen, althans het betwiste deel van de factuur. Als je de factuur betwist en (nog) niet wenst over te gaan tot betaling, is het sterk aan te raden om je overeenkomst door een advocaat te laten nakijken en een bouwspecialist in te schakelen om de werken te inspecteren.
Wanneer is de aannemer aansprakelijk?
De aannemer is aansprakelijk wanneer hij de opdracht niet naar behoren uitvoert en de vastgelegde afspraken niet nakomt. Dit kan gaan over een slechte uitvoering, verkeerde uitvoering, of zelfs niet-uitvoering van de werken. Ook wanneer de werken langer duren dan voorzien, kan de aannemer daarvoor aansprakelijk gesteld worden.
Welke tips zijn er wanneer je aannemer fouten maakt?
- 1. Protesteer tijdig wanneer je gebreken opmerkt
- 2. Communiceer zoveel mogelijk schriftelijk
- 3. Laat een onafhankelijke partij de werken inspecteren
- 4. Vraag bijstand van een advocaat
Bij een geschil met een aannemer is de bijstand van een advocaat bijzonder nuttig. Bij veel mensen leeft het verkeerde idee dat de bijstand van een advocaat enkel maar nodig is indien er sprake is van een procedure. Dit is evident onjuist. Hoe vroeger een advocaat u kan bijstaan, des te meer een procedure eventueel kan worden vermeden.
Het is ook niet altijd nodig dat de advocaat onmiddellijk op de voorgrond treedt. Soms kan een advocaat achter de schermen advies verlenen zonder dat de aannemer dit hoeft te weten.
Heb je problemen met een aannemer, contacteer mij dan!
