In één van mijn eerste eigen faillissementen werd ik aangesteld als curator van een exclusief vastgoedkantoor. Één van de redenen van het faillissement was een niet-betaalde factuur van méér dan € 30.000. Een eigenaar van een pand had betreffende vastgoedmakelaar opdracht gegeven een pand te verhuren. Indien de huurder nadien het pand ook zou aankopen, zou een aanvullende commissie verschuldigd zijn. Niettegenstaande de huurder door middel van een aandelentransactie eigenaar werd van het bewuste pand, werd de commissiefactuur van de vastgoedmakelaar niet voldaan. Na onderzoek besloot ik de opdrachtgever van de gefailleerde vastgoedmakelaar te dagvaarden voor de rechtbank ter invordering van de openstaande factuur.
De casus
Tussen de vastgoedmakelaar en een vennootschap werd een exclusieve verhuuropdracht gesloten voor een winkelpand. In de overeenkomst werd echter een artikel opgenomen dat, indien de vastgoedmakelaar het pand ook zou kunnen verkopen aan de verhuurder, hij recht had op een extra commissie. In het artikel stond tevens vermeld dat één en ander ook gold indien de verkoop geschiedde in de vorm van een aandelentransactie. Even later geschiedde ook een aandelentransactie waarbij de huurder eigenaar werd van het pand. Daaropvolgend maakte de vastgoedmakelaar zijn (tweede) commissiefactuur over berekend op een percentage van de overnameprijs van de aandelen van de vennootschap die eerst eigenaar was van het pand.
Het geschil
De bestemmeling van de commissiefactuur protesteerde de factuur omwille van diverse redenen. Omwille van de niet-betaling van betreffende factuur van méér dan € 30.000, stokten de betalingen van de vastgoedmakelaar en werd het faillissement aangevraagd. Ik werd aangesteld als curator en rakelde de discussie opnieuw op. De meest persisterende reden van het protest was dat de betaling van de commissiefactuur in strijd zou zijn met het wettelijk specialiteitsbeginsel van de vennootschap. Elke handeling die de vennootschap geen rechtstreeks of onrechtstreeks vermogensvoordeel bezorgt, is strijdig met die wettelijke specialiteit, raakt de openbare orde en dient te worden vernietigd.
De uitspraak
Na een beroepsprocedure besliste het Hof van Beroep van Gent als volgt:
- De verbintenis om een vergoeding te betalen aan de vastgoedmakelaar voor het geval de huurder van het onroerend goed, die de makelaar had aangebracht, na het aangaan van de huurovereenkomst, haar aandelen overnam, is een verbintenis die geen rechtstreeks of onrechtstreeks vermogensvoordeel kan opleveren voor de huurder/overnemer van de aandelen.
- Dat een huurder de aandelen overneemt van de eigenaar van het pand dat hij huurt, kan eventueel de aandeelhouders van deze huurder tot voordeel strekken, maar niet de huurder zelf.
Daarmee vernietigt het Hof van Beroep het artikel waarin één ander stond bepaald en viste ik achter het net om deze factuur te trachten te recupereren.
Gezien dit het enige nog realiseerbare actief was in dit faillissement, zullen ook de schuldeisers in dit faillissement niets ontvangen.
