Hoe kort is de korte termijn bij verborgen gebreken?
18 november 2021
Een verkoper moet zijn koper vrijwaren tegen verborgen gebreken (art. 1641 (oud) BW)).
Een verborgen gebrek is een gebrek dat de zaak ongeschikt maakt tot het gebruik waarvan zij bestemd is of dat dit gebruik zodanig vermindert dat de koper, indien hij het gebrek had gekend, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.
Een koper die zich wil verhalen op zijn verkoper omdat hij iets heeft gekocht met een verborgen gebrek moet dit echter ‘binnen een korte termijn’ doen. De vraag stelt zich nu hoe kort deze korte termijn exact is.
Begrip: Wat is een verborgen gebrek
Een gedetailleerde uiteenzetting over het begrip verborgen gebrek zou mij te ver leiden. Ik beperk mij tot de kern van de zaak. Het gaat erom dat een koper zich tegen zijn verkoper kan richten voor gebreken die niet zichtbaar zijn en die hij bij de ontvangst van de zaak dus redelijkerwijs niet had kunnen vaststellen.
De geleverde zaak die gebroken is, beschadigd, mank of ziek, is gebrekkig in de materiële zin van het woord. Men spreekt dan van een conceptueel of inherent gebrek. Het gebrek is in dat geval een abnormaal kenmerk dat de zaak ongeschikt maakt voor haar gebruik.
Men kan ook de ongeschiktheid van de zaak voor het gebruik waartoe ze bestemd is als een gebrek beschouwen, welke dan ook de oorzaak moge zijn. Een zaak die niet of slecht functioneert is een gebrekkige zaak, want het niet-functioneren is juist het kenmerk van een gebrek. Dit betreft een functioneel gebrek. Het niet-functioneren van de zaak wordt nu beschouwd als het gebrek zelf.
De korte termijn
Artikel 1648 (oud) BW bepaalt dat de vordering op grond van verborgen gebreken door de koper moet worden ingesteld binnen een korte termijn, al naargelang de aard van de gebreken en de gebruiken van de plaats waar de koop gesloten is.
Deze ‘korte termijn’-regeling wil hoofdzakelijk bewijsproblemen voorkomen nu de verkoper enkel aansprakelijk kan worden gesteld voor de verborgen gebreken die reeds aanwezig waren op het ogenblik van de verkoop van het verkochte goed.
Een vervaltermijn
Deze termijn is geen verjaringstermijn maar een vervaltermijn. De Belgische wetgever heeft er voor gekozen de korte termijn niet nader te bepalen. Op welk ogenblik deze termijn een aanvang neemt en wat de duurtijd ervan is, wordt enkel en alleen beslist door de rechter.
Bijzondere aandacht moet worden geschonken aan het feit dat er binnen die korte termijn effectief een rechtsvordering, dit wil zeggen, een vordering voor een rechtbank door middel van een dagvaarding of verzoekschrift vrijwillige verschijning moet zijn ingesteld.
Hoe kort?
Er wordt geoordeeld dat de korte termijn pas een aanvang neemt nadat het voor de koper duidelijk is dat een minnelijke regeling uitgesloten is, dit onder de bijkomende voorwaarde dat de onderhandelingen van enige ernst getuigen.
In een geschil inzake verborgen gebreken dat werd beslecht voor het Hof van Beroep te Antwerpen lag het volgende voor.
Een onderneming had twee bestelwagens van hetzelfde merk Renault, type Master aangekocht/geleased. Beide bestelwagens waren getroffen door hetzelfde verborgen gebrek (schokken bij bepaalde snelheid en toerental). Er werden twee procedures ingesteld waarbij tweemaal dezelfde deskundige werd aangesteld.
Het ene voertuig werd in gebruik genomen op 20 april 2013, het andere op 30 januari 2014. Op 13 januari 2015 werd door de verkoper een commercieel voorstel gedaan, hetgeen door de koper niet werd aanvaard. Op 28 april 2015 werd vervolgens nogmaals een ingebrekestelling verstuurd om vervolgens pas enerzijds op 29 juni 2015 en 3 september 2015 een dagvaarding uit te sturen lastens de verkoper.
Wat oordeelde het hof over korte termijn van verborgen gebreken
Het Hof oordeelde dat er geen enkele redelijke verantwoording was om een termijn te laten verlopen tussen 13 januari 2015 en 29 juni 2015/3 september 2015. Door de verlopen tijd kon overigens niet meer met zekerheid worden achterhaald of het gebrek reeds aanwezig was op het ogenblik van de levering.
Procedureel gaat door het verstrijken van de korte termijn niet het recht zelf teloor, maar wel het vorderingsrecht hetgeen tot de onontvankelijkheid (synoniem: ontoelaatbaarheid) van de vordering leidt.
Dit betekent dat de rechtbank zelfs niet kan/mag oordelen over de grond van de zaak.
Wees alert bij een verborgen gebrek en raadpleeg tijdig een advocaat
De rechtspraak inzake de tijdige instelling van een vordering wegens verborgen gebreken is streng. Er mag geen onnodige tijd verlopen, zoniet wordt de vordering onontvankelijk verklaard. Als je wordt geconfronteerd met een zaak die eventueel behept is met verborgen gebreken, raadpleeg je best tijdig een advocaat.
Verborgen gebreken en de korte termijn: vaak gestelde vragen
Wat is de rol van de verkoper bij een verborgen gebrek?
In de fase die aan de verkoop voorafgaat, heeft de verkoper de verplichting om de zaak te vrijwaren voor verborgen gebreken. Dit wil zeggen dat de verkoper een redelijke inspanning moet leveren om de zaak te behoeden tegen verborgen gebreken.
Checklist: Wat moet je doen na de vaststelling van een verborgen gebrek?
Je hebt een verborgen gebrek vastgesteld. Je wilt dit uiteraard zo snel mogelijk opgelost zien en bij voorkeur voor de korte termijn is verlopen. Dit zijn de te volgen stappen in hoofde van de koper:
1. Ingebrekestelling - Je stelt de verkoper schriftelijk op de hoogte dat er iets niet in orde is. Dit doe je bij voorkeur via een aangetekend schrijven. Je kan een advocaat vragen om deze ingebrekestelling voor jou te doen.
2. Vaststelling van de schade - De omvang van de schade moet bepaald worden alvorens er herstellingen plaatsvinden. Dit kan in onderlinge afspraak of een onafhankelijke expert.
3. Overleg met de verkoper - a) Er is een akkoord met de verkoper over het vastgestelde schadebedrag of b) de verkoper gaat niet akkoord met de schadeclaim.
4. Neem een advocaat onder de arm - Een advocaat kan je bijstaan met het verdere verloop en kan pogen om minnelijk alsnog tot een akkoord te komen.
5. Jij, de koper, moet nu binnen een korte termijn (zie boven) een eis instellen voor de rechtbank om zijn schade hersteld of vergoed te zien.. De koper moet hierbij aantonen dat dit gebrek een zekere ernst vertoont.
6. De rechtbank zal hierover uitspraak doen. De partij die in het ongelijk wordt gesteld, zal ook instaan voor de kosten van de rechtsplegingsvergoeding en eventuele kosten van een deskundige.
Welke invloed heeft de tienjarige aansprakelijkheid op de korte termijn van verborgen gebreken?
Indien een verborgen gebrek zich voordoet in een onroerend goed,, moet ook rekening gehouden worden met de tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten. Eens deze termijn van 10 jaar verstreken is, kan de koper geen schadevergoeding meer vorderen.
Heb je nog vragen over een verborgen gebrek als koper? Of word je als verkoper geconfronteerd met een schadeclaim voor een verborgen gebrek? Neem gerust met mij contact op en ik doe het nodige om je zaak snel en daadkrachtig op te lossen.
Deel met je vrienden:
17 december 2025
5 Momenten waarop je blij bent dat je een advocaat bouwrecht hebt
Bouwen of verbouwen is vaak een ingrijpend project: juridisch, financieel én praktisch. In de meeste gevallen verloopt alles naar wens, maar soms loopt het anders dan gepland. Dan ben je blij dat je een advocaat bouwrecht aan je zijde hebt.
26 november 2025
Verborgen gebreken bij zelfbouwers: mijn rol als advocaat bouwrecht
Wie een woning koopt, hoopt uiteraard dat deze vrij is van ernstige gebreken. Toch duiken verborgen gebreken regelmatig op, zeker in dossiers binnen het bouwrecht. Als advocaat bouwrecht merk ik dat discussies over de aansprakelijkheid van particuliere verkopers — en meer specifiek de zogenaamde zelfbouwers — vaak terugkeren.
22 oktober 2025
Schijnzelfstandigheid: zo beschermt een advocaat je rechten
Als zelfstandige wil je vrijheid en duidelijkheid. Maar wat als de grenzen tussen zelfstandigheid en werknemer niet helemaal duidelijk zijn? Schijnzelfstandigheid kan onverwacht voor onzekerheid zorgen, zowel voor jou als voor je opdrachtgever. Ontdek waar je op moet letten en hoe je je rechten en verplichtingen kunt beschermen.
23 september 2025
Wanneer heb je een advocaat verkeersrecht nodig? De ultieme gids
Een boete in de brievenbus, een ongeval, of zelfs een rijverbod? Verkeerszaken kunnen je leven plotseling op zijn kop zetten. Wanneer kun je het zelf oplossen en wanneer is juridische bijstand onmisbaar? Als advocaat verkeersrecht kan ik het verschil maken.
23 september 2025
Advocaat huurrecht: Wat kan ik voor u doen?
Een huurcontract zorgt voor duidelijke afspraken: de huurder betaalt de huur en de verhuurder stelt de woning of het pand in een goede staat ter beschikking. In principe is dit heel transparant en eenvoudig, maar toch kunnen er onderweg huurgeschillen ontstaan. Zo kan er discussie ontstaan over betalingen, herstellingen of de beëindiging van de overeenkomst. In die gevallen kan een advocaat huurrecht het verschil maken.
19 augustus 2025
ENAC in het bouwrecht: wanneer mag je betaling of werken opschorten?
In de bouwsector loopt niet altijd alles volgens plan. Wat als de aannemer zijn afspraken niet nakomt? Of als de bouwheer weigert te betalen? In zulke gevallen kan de ENAC – de exceptio non adempleti contractus of in het Nederlands, de exceptie van niet-uitvoering – een krachtig juridisch hulpmiddel zijn.
29 april 2025
Blik achter de schermen: onze rol als curator bij een faillissement
Wanneer een onderneming failliet gaat, komt er veel op alle betrokken partijen af. Schuldeisers stellen zich vragen over openstaande facturen, werknemers verliezen hun baan en de zaakvoerder ziet zijn onderneming ten einde komen. In die situatie wordt een curator aangesteld.
29 april 2025
Huurgeschillen oplossen? Zo helpt een advocaat huurrecht u verder
Conflicten over huur zijn zelden zwart-wit. Misschien heeft uw huurder al maanden niet betaald. Of misschien bent u huurder en weigert de eigenaar dringend noodzakelijke herstellingen uit te voeren. Ook discussies over schade aan het pand, de huurwaarborg of een ongeldige opzeg komen vaker voor dan u denkt. In al die gevallen is het verstandig om een advocaat huurrecht in te schakelen.
25 maart 2025
De wederkerigheid in aannemingsovereenkomsten: een of-of-verhaal
In een recent arrest van 8 november 2024 verduidelijkte het Hof van Cassatie de wederkerigheid in aannemingsovereenkomsten.
3 maart 2025
Insolventierecht: wat is het en hoe kan ons kantoor u helpen?
Het insolventierecht is een juridische tak die verband houdt met situaties waarin personen of bedrijven hun schulden niet meer kunnen betalen. Denk aan ondernemingen die failliet gaan of particulieren die zwaar in de financiële problemen raken.
14 februari 2025
Mogelijkheid tot herstel als toepassingscriterium voor vetusteitsaftrek
Een beknopte toelichting rond de interpretatie van art. 6.38 BW.
11 december 2024
Nieuwe regels rond buitencontractuele aansprakelijkheid vanaf 1 januari 2025
Vanaf 1 januari 2025 treden de nieuwe regels omtrent buitencontractuele aansprakelijkheid, zoals bepaald in Boek 6 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek, in werking. Deze regels zijn van toepassing op alle feiten die plaatsvinden vanaf die datum, zelfs wanneer het betrokken contract vóór die tijd werd afgesloten.
19 november 2024
Bewindvoering aanvragen? Reken op onze empathische aanpak
Wanneer iemand niet meer in staat is om zijn of haar eigen vermogen te beheren, biedt bewindvoering een juridische oplossing. In dit artikel leggen we uit wat bewindvoering aanvragen precies inhoudt en hoe ons advocatenkantoor u hierbij kan ondersteunen.
2 september 2024
Wat is de procedure bij schade aan een huurwoning?
Schade aan een huurwoning kan verschillende vormen aannemen, zoals waterschade, stormschade of schade door nalatigheid en/of gebrekkig onderhoud. Zowel huurders als verhuurders hebben specifieke rechten en plichten wanneer het aankomt op het herstellen en betalen van deze schade. Als specialist in vastgoedrecht leggen we hieronder de procedure uit bij schade aan een huurwoning.
25 juli 2024
Wat moet ik ondernemen bij een faillissement van mijn aannemer?
Wanneer u geconfronteerd wordt met een faillissement van uw aannemer, dan is het belangrijk om meteen de juiste stappen te ondernemen. Vanuit mijn expertise als advocaat bouwrecht en curator geef ik u graag enkele tips.
29 november 2023
Bevrijding van de kosteloze borgsteller
Bevrijding van de kosteloze borgsteller geldt ook voor de zekerheidsstellende medeschuldenaar
22 augustus 2023
De invordering van schulden lastens de consument aan banden gelegd: een verwittigd ondernemer is er twee waard
Als aandachtig en zorgvuldig ondernemer zal u misschien al iets hebben horen waaien: de wetgever heeft een nieuwe wet ingevoerd inzake de invordering van schulden ten aanzien van consumenten. U hoeft zich niet nodeloos zorgen te maken, maar kordate actie is wel aangewezen. Met enkele kleine ingrepen bent u volledig mee.
18 januari 2023
ENAC en de buitengerechtelijke vervanging toegepast
In het bouw-en aannemingsrecht wordt men regelmatig geconfronteerd met bouwtechnische gebreken door aannemers en onderaannemers. Er bestaan verschillende tijdelijke en definitieve sancties om daaraan tegemoet te gekomen. ENAC (exceptio non adempleti contractus) en de buitengerechtelijke vervanging zijn er twee van. In een casus waarin ik optrad voor een failliete onderaannemer paste de rechtbank dit feilloos toe.
30 november 2022
Het eigendomsvoorbehoud van naderbij bekeken
In het bouw- en aannemingsrecht krijgen aannemers en leveranciers van bouwmaterialen niet zelden te maken met onbetaalde facturen. Uiteraard kunnen deze facturen worden ingevorderd, maar een ander, veel gebruikt, instrument is het eigendomsvoorbehoud. In deze blog komt u meer te weten over de voorwaarden en de gevolgen van het eigendomsvoorbehoud.
3 oktober 2022
Stallingskosten en het retentierecht : wat een garagist lijden kan.
Tussen garagisten en cliënten kan er dikwijls onenigheid bestaan over stallingskosten die worden aangerekend door de garagist. Daaropvolgend kan er discussie bestaan over de vraag of de garagist dan de voertuigen mag bijhouden tot de factuur betreffende de stallingskosten is voldaan.
31 augustus 2022
De onredelijke opzeggingstermijn in contracten van onbepaalde duur
Heden ten dage is het ontzettend belangrijk om online te worden gevonden door het grote publiek. Essentieel daarvoor is een goed werkende website en facebookpagina die effectief is op vlak van leadgeneratie.
7 juli 2022
Beperkte administratieve onderbreking in verblijftitels geen beletsel voor nationaliteitsaanvraag
Indien u aan bepaalde voorwaarden voldoet, kan u als vreemdeling de Belgische Nationaliteit aanvragen bij de gemeentelijke of stadsdiensten van uw woonplaats. De gemeente/stad gaat na of de aanvraag volledig is en stuurt deze voor advies door naar het bevoegde Openbaar Ministerie.
6 juni 2022
Stijgende prijzen bouwmaterialen: wat is er (juridisch) aan te doen?
Dat een Belg een baksteen in de maag heeft wordt veel gezegd. Het zal niemand zijn ontgaan dat deze baksteen vandaag veel duurder is dan pakweg twee jaar geleden. Diverse crisissen, te beginnen met de coronacrisis(sen), gevolgd door een energiecrisis en laatst de oorlog in Oekraïne liggen aan de oorzaak van de steeds duurder (en schaarser) wordende bouwmaterialen.
23 mei 2022
De niet-conforme levering bij koop : de ene haard is de andere niet.
Een verkoper moet de zaak leveren die werd besteld door de koper. Indien dat niet het geval is, heeft de koper de mogelijkheid om de overeenkomst te ontbinden.
15 april 2022
Wat is een ingebrekestelling en hoe verstuur je ze?
Als een contractspartij een wanprestatie levert, zoals het niet uitvoeren van de werken, dan moet je een ingebrekestelling versturen alvorens je die wanprestatie kan sanctioneren. Maar wat is een ingebrekestelling precies en hoe verstuur je ze?
8 maart 2022
Hoe een factuur protesteren?
Als je niet akkoord bent met een factuur of de daarin vervatte werken of goederen dan moet je de factuur protesteren. Maar hoe doe je dit juist? In deze blog geef ik enkele tips hoe je correct een factuur moet betwisten.
22 januari 2022
De verborgen gebreken revisited
In één van mijn vorige blogberichten ging ik dieper in op de korte termijn bij verborgen gebreken waarbij een arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen werd besproken.
4 januari 2022
De rechtstreekse vordering van de onderaannemer - Vuistregels
Een vaak gestelde vraag in het bouwrecht is: heeft een niet betaalde onderaannemer het recht om rechtstreekse betaling van zijn facturen van de bouwheer te eisen?
6 december 2021
Een verwittigd deur aan deur verkoper is er twee waard
Een klant van mij, een vennootschap, werd geconfronteerd met een deur aan deur verkoper die wasproduct in grote hoeveelheden aanbood.
30 oktober 2021
Voorwaarden 10 jarige aansprakelijkheid aannemer of architect
De tienjarige aansprakelijkheid voor aannemers en architecten op basis van artikel 1972 en 2270 (oud) BW houdt in dat zij gedurende tien jaar aansprakelijk zijn voor gebreken die de stabiliteit of stevigheid van het gebouw of van een essentieel onderdeel ervan in het gevaar brengen of op termijn in gevaar kunnen brengen.
16 oktober 2021
Eerste hulp bij geschillen met aannemers.
Het gezegde luidt dat Belgen een baksteen in hun maag hebben. Éénieder onder ons heeft ooit gebouwd of verbouwd en kreeg dus wellicht al méér dan één keer te maken met aannemers. Veel aannemers leveren uitstekend werk, maar alles loopt niet altijd perfect. Een geschil met je aannemer is dus soms onvermijdbaar.
5 oktober 2021
Schijnzelfstandigheid als zelfstandige onderaannemer?
U kent ze wel. De techniekers van Proximus of Telenet die bij u langskomen om een probleem met uw TV of internet te herstellen. Op hun werkkledij, materiaal en auto staat een logo van het bedrijf, maar in theorie betreffen dit allemaal zelfstandige onderaannemers met een eigen ondernemingsnummer die maandelijks moeten factureren. Zijn dit dan geen schijnzelfstandigen rijst quasi automatisch de vraag.
28 september 2021
Gezinshereniging met broer, zus of ouders
De gezinshereniging met een derdelander die de broer, zus of ouder is van een Belg of unieburger die in België verblijft, is onderworpen aan strikte voorwaarden. Als niet voldaan wordt aan deze voorwaarden, wordt de aanvraag gezinshereniging geweigerd.
17 augustus 2021
Aansprakelijkheid voor schade door omvallen van gehuurde torenkraan
Een bouwpromotor huurt tijdens een project een torenkraan en stelt deze ter beschikking van haar onderaannemer(s). Tijdens de bouwactiviteiten valt de torenkraan plots om. Er is gelukkig enkel materiële schade. De torenkraan werd totaal verlies verklaard. De eigenaar/verhuurder vordert de verzekeringsvrijstelling ten bedrage van € 25.000,00 terug van de huurder. De huurder betwist aansprakelijk te zijn voor het omvallen van de torenkraan. In ieder geval is de onderaannemer die aan het werk was op het moment van het omvallen van de kraan verantwoordelijk voor de gevorderde schade..
13 juli 2021
Kan schade aan uw vakantiewoning worden vastgesteld door camera's?
Recent kreeg ik de vraag van een eigenaar van een vakantiewoning in hoeverre de reeds aanwezige camera’s kunnen worden gebruikt om te bewijzen dat huurders schade hebben toegebracht aan de woning. Dit is mogelijk voor zover aan een aantal voorwaarden is voldaan.
19 april 2021
Uithuiszetting huurder: termijn kan uitzonderlijk ook minder dan één maand zijn
In normale omstandigheden kan een huurder pas uitgedreven worden één maand na de betekening van het vonnis. Artikel 48 van het nieuwe woninghuurdecreet voorziet echter de mogelijkheid om huurders uit te drijven binnen een termijn korter dan één maand. Lees hier meer over deze - weliswaar uitzonderlijke - verkorte termijn voor de uithuiszetting van een huurder.
24 maart 2021
Het kantoor verhuist!
Een kleine 10 jaar na mijn eerste stappen in de advocatuur kan ik met trots aankondigen dat ik jullie binnenkort juridisch met raad en daad zal kunnen bijstaan vanuit een gloednieuwe bedrijfsunit op de Nelca Zuid site te Lendelede.
10 februari 2021
Casus: sterkmaking als zekerheid?
In een huurzaak werd de sterkmaker hoofdelijk mee veroordeeld tot betaling van de huurachterstallen. Daarmee bevestigt de lagere rechtspraak de cassatierechtspraak inzake de geëvolueerde rol van een sterkmaker. Dit is van belang voor verhuurders die op die manier een extra zekerheid kunnen inschakelen ter betaling van de huur.
17 januari 2021
Geschil tussen curator en opdrachtgever makelaar
In één van mijn eerste eigen faillissementen werd ik aangesteld als curator van een exclusief vastgoedkantoor. Één van de redenen van het faillissement was een niet-betaalde factuur van méér dan € 30.000. Een eigenaar van een pand had betreffende vastgoedmakelaar opdracht gegeven een pand te verhuren. Indien de huurder nadien het pand ook zou aankopen, zou een aanvullende commissie verschuldigd zijn.
17 november 2020
Geschil tussen curator en zaakvoerder van gefailleerde
Indien een onderneming (of ondernemer) failliet wordt verklaard, wordt een curator aangesteld. Het is de taak van een curator om alle activa te realiseren en de opbrengst daarvan te verdelen over de schuldeisers. Één van de voornaamste activa zijn voertuigen. Tussen mezelf als curator en de zaakvoerder van een gefailleerde was een discussie ontstaan omdat de zaakvoerder van d gefailleerde een voertuig dat behoorde tot de failliete massa niet wou afgeven.
14 oktober 2020
Geschil tussen Belgische takeldienst en Europees transportbedrijf
In een geschil tussen een Belgische takeldienst en een Europees transportbedrijf heeft het Hof van Beroep van Gent geoordeeld dat de Belgische rechtbanken rechtsmacht hebben om het geschil te beoordelen. Er werd tevens uitsluitsel gegeven over de exacte rechtsgronden op basis waarvan een Belgische takeldienst een Europese vennootschap kan aanspreken ter vergoeding van haar factuur.
