De tienjarige aansprakelijkheid voor aannemers en architecten op basis van artikel 1972 en 2270 (oud) BW houdt in dat zij gedurende tien jaar aansprakelijk zijn voor gebreken die de stabiliteit of stevigheid van het gebouw of van een essentieel onderdeel ervan in het gevaar brengen of op termijn in gevaar kunnen brengen.
De vraag is in hoeverre deze wettelijke bepaling door aannemers en architecten in contracten met bouwheren, al dan niet consumenten, contractueel kunnen worden beperkt.
De tienjarige aansprakelijkheid voor architecten en aannemers
De tienjarige aansprakelijkheid roept veel vragen op bij bouwheren, aannemers en architecten. Zoals hierboven reeds vermeld, zijn aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die stabiliteit en stevigheid van het gebouw aantasten.
Iedereen heeft echter een verschillende rol in de uitvoering van een project. Hierdoor verschillen de aansprakelijkheden naargelang de ernst van de fout die werd begaan en de partij die deze beging.
De architect - De architect draagt de aansprakelijkheid voor gebreken die het gevolg zijn van ontwerpfouten of uitvoeringsfouten van de aannemer die de architect had moeten erkennen.
De aannemer - De aannemer draagt de aansprakelijkheid voor gebreken die ontstaan zijn tijdens de uitvoering van het bouwproject. Daarnaast is hij aansprakelijk voor manifeste ontwerpfouten van de architect die de aannemer niet heeft gemeld tijdens de uitvoering. Manifeste ontwerpfouten zijn fouten die elke voorzichtige aannemer redelijkerwijs kan vaststellen.
De aansprakelijkheid van tien jaar voor aannemers en architectenbureau in de praktijk
In een notariële basisakte werd door de grondeigenaar en bouwpromotor onder andere het volgende opgenomen:
“Voor zover als nodig, wordt uitdrukkelijk verduidelijkt dat bovenvermelde tienjarige aansprakelijkheid enkel voortvloeit uit mogelijke structurele gebreken aan de ruwbouw en het beton – en metselwerk.”
Voor de hieronder vermelde onderdelen van de bouwwerken, gelden de volgende aansprakelijkheidstermijnen (welke een aanvang nemen ter gelegenheid van de voorlopige oplevering), welke uitdrukkelijk door de koper worden aanvaard :
- Dakverdichting aflopen en riolering : één jaar;
- Verwarmings – en sanitaire installatie : één jaar;
- Liften en elektrische installatie : één jaar;
- Binnen en buitenschrijnwerk : één jaar;
- Voegwerken : één jaar;
- Glaswerken, vasttapijt, vloeren, muurtegels en plafonneringswerken : nihil;
- Voegen, zetten en barsten : nihil;
- Andere ambachten : zes maand.
De tienjarige waarborg wordt beperkt tot de vervanging of herstelling van de beschadigde werken of stukken, met uitsluiting van welke vergoeding ook.
Na de voorlopige oplevering verleent de promotor geen verdere waarborg voor gebreken welke niet vallen onder voormelde artikel 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek.
De kopers stelden de legitimiteit van voormelde clausules in vraag voor de rechtbank.
De uitspraak van de rechtbank
De bouwpromotor moet vrijwaren voor verborgen gebreken
Een bouwpromotor is als verkoper in principe onderworpen aan de gemeenrechtelijke aansprakelijkheidsregels van de koopovereenkomst. Deze regels bepalen dat hij de kopers moet vrijwaren voor de verborgen gebreken waardoor het verkochte bouwwerken is aangetast.
Ook de regels van de tienjarige aansprakelijkheid zijn van toepassing op alle overeenkomsten die aan de Woningbouwwet (de Wet Breyne) onderworpen zijn.
De aannemer heeft een resultaatsverbintenis
Op de bouwpromotor-verkoper rust bovendien een resultaatsverbintenis waardoor hij contractueel aansprakelijk is voor alle gebreken en tekortkomingen, zodra zij betrekking hebben op werken die niet uitdrukkelijk door de promotieovereenkomst zijn uitgesloten, ongeacht of ze al dan niet door de bouwpromotor zelf werden uitgevoerd.
Met voormelde aansprakelijkheidsbeperkingen wordt afbreuk gedaan aan de draagwijdte van de tienjarige aansprakelijkheid, welke van openbare orde is en contractueel niet kan worden ingeperkt.
De aangehaalde aansprakelijkheidsbeperkingen strekken er bovendien toe de wettelijke waarborg voor verborgen gebreken te verminderen (artikelen 1641 tot 1649 van het (oud) burgerlijk wetboek), hetgeen onrechtmatig en verboden is krachtens artikel VI.83,14° Wetboek Economisch Recht.
De bouwpromotor blijft aansprakelijk
Vermelde clausules trachten de bouwpromotor ook te ontslaan van zijn aansprakelijkheid voor het niet-uitvoeren van een verbintenis die een van haar voornaamste prestaties van de overeenkomst vormt, wat onrechtmatig is krachtens artikel VI.83,13° WER. De resultaatsverbintenis van de bouwpromotor behoort immers tot de essentie zelf van de promotieovereenkomst.
Resultaat van de zaak rond tienjarige aansprakelijkheid
De opgesomde verboden en onrechtmatige bedingen die ertoe strekken de aansprakelijkheid van de bouwpromotor te beperken, werden ten aanzien van de privatieve eigenaars/kopers dan ook nietig verklaard.
Moraal van het verhaal: lees en begrijp het contract met de bouwpromotor
Lees de overeenkomst met een bouwpromotor steeds goed na of laat het contract nalezen door een gespecialiseerd advocaat. Bouwpromotoren zijn immers niet bij machte om de wettelijk bepaalde en gegarandeerde aansprakelijkheidsregelen in te perken. De tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken is van openbare orde en daarvan kan contractueel niet worden afgeweken.
Vaak gestelde vragen over de tienjarige aansprakelijkheid
Kan een aannemer zich verzekeren tegen tienjarige aansprakelijkheid
- De aannemer moet zich verzekeren tegen deze aansprakelijkheid. De aannemer is
- verplicht om een verzekering tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid af te sluiten voor:
- Werven waarbij er verplicht een architect moet tussenkomen
- Een werf waar na 1 juli 2018 een bouwvergunning werd toegestaan
- Bij de renovatie of de bouw van een gebouw dat als woning zal dienen
- Werven die een woning als bestemming hebben en gelegen zijn
Hoe weet je of een architect of aannemer een verzekering voor tienjarige aansprakelijkheid heeft?
Om te achterhalen of de bouwactoren op de werf verzekerd zijn voor 10-jarige aansprakelijkheid, moet je nagaan of volgende elementen aanwezig zijn in het bouwcontract.
De naam en het ondernemingsnummer van de verzekeraar
Het nummer van het verzekeringscontract van de bouwactor
Daarnaast moeten de aannemer en de architect je ook hun attest tonen dat bewijst dat zij de wettelijk verplichte tienjarige burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering hebben afgesloten.
Geldt de tienjarige aansprakelijkheid ook voor lichte gebreken?
Nee, deze aansprakelijkheid geldt enkel voor ernstige gebreken die de stabiliteit of de stevigheid van het gebouw aantasten.
Dit wil echter niet zeggen dat je je architect of aannemer niet kunt aanspreken voor lichte (verborgen) gebreken en fouten. Of de rechtbank je in deze claim zal volgen verschilt van zaak tot zaak, naargelang de bijzondere omstandigheden. Wil je weten of je een bouwactor kunt aanspreken voor een gebrek of schade? Dan kunt u via deze link met mij contact opnemen.
