Dat een Belg een baksteen in de maag heeft wordt veel gezegd. Het zal niemand zijn ontgaan dat deze baksteen vandaag veel duurder is dan pakweg twee jaar geleden. Diverse crisissen, te beginnen met de coronacrisis(sen), gevolgd door een energiecrisis en laatst de oorlog in Oekraïne liggen aan de oorzaak van de steeds duurder (en schaarser) wordende bouwmaterialen.
In mijn advocatenkantoor in Lendelede, word ik frequent geraadpleegd door zowel professionelen als particulieren die geconfronteerd worden met de volgende bouwrechtproblematiek: Aannemers ingevolge de geschetste situatie zijn noodgedwongen een eerder overeengekomen aannemingsprijs te herzien.
Kan een aannemer een overeengekomen prijs wegens stijgende prijzen van bouwmaterialen zomaar herzien? Welke middelen zijn er om dit aan banden te leggen?
Tip: het blogartikel rond het protesteren van een factuur is voor u wellicht ook relevant.
Wat werd overeengekomen met de aannemer?
Bij de beoordeling van de vraag of een aannemingsprijs (met daarin voorzien de prijzen voor de bouwmaterialen) kan worden herzien ingevolge de economische marktsituatie - zoals stijging van bouwmaterialen - dient in eerste instantie steeds goed naar de contractuele documenten te worden gekeken om na te gaan wat exact tussen partijen werd overeengekomen.
Indien tussen partijen een vaste, onveranderlijke prijs werd overeengekomen, dan kan daar in principe niet van worden afgeweken. Artikel 1793 van het (oud) Burgerlijk Wetboek bepaalt immers :
“Wanneer een architect of een aannemer het oprichten van een gebouw op zich heeft genomen tegen vaste prijs, volgens een met de eigenaar van de grond vastgelegd en overeengekomen plan, kan hij geen vermeerdering van de prijs vorderen, noch onder voorwendsel van vermeerdering van de arbeidslonen of van de bouwstoffen, noch onder voorwendsel van verandering of vergrotingen die in het plan zijn aangebracht, tenzij voor die veranderingen of vergrotingen schriftelijke toestemming is verleend, en de prijs ervan met de eigenaar is overeengekomen.”
Bij de aankoop op plan van een woning conform de Wet Breyne dient zelfs verplicht uitdrukkelijk een keuze te worden gemaakt of de prijs veranderlijk dan wel onveranderlijk is.
Als er in één van de contractuele documenten een variabele prijs of prijsherzieningsclausule is overeengekomen is de situatie natuurlijk anders.
Prijsherziening aannemer door stijgende prijs bouwmaterialen.
In het geval van een prijsherzieningsclausule dient in eerste instantie rekening te worden gehouden met artikel 57 van de Economische Herstelwet van 1976 dat luidt als volgt :
“1. Niettegenstaande alle strijdige wettelijke, reglementaire en contractuele bepalingen, met inbegrip van deze bedongen in de op het ogenblik van het in werking treden van deze wet bestaande contracten en niettegenstaande de op deze datum toegepaste prijzen, is elke formule van indexatie van de industriële en of commerciële prijzen, van de tarieven en de parameters van prijzenfluctuatieformules in functie van het indexcijfer van de consumptieprijzen, of van enig ander indexcijfer, verboden.
Elk beding of elke toepassing strijdig met dit verbod is van rechtswege nietig.
§ 2. De contracten mogen slechts prijsherzieningsbedingen bevatten in de mate dat deze toepasselijk zijn tot een bedrag van maximum 80 pct. van de eindprijs en voor zover ze verwijzen naar parameters die de reële kosten vertegenwoordigen; ieder parameter is alleen toepasselijk op dat gedeelte van de prijs dat beantwoordt aan de kosten die het vertegenwoordigt. De Minister van Economische Zaken kan niettemin, per sector van het toegelaten maximum afwijken.
§ 3. De bepalingen van de §§ 1 en 2, zijn van toepassing op :
_ de toekomstige contracten;
_ de toekomstige gevolgen van de op het ogenblik van het in werking treden van deze wet bestaande overeenkomsten.
Ze zijn niet van toepassing op de huurprijzen, de wedden lonen, sociale bijdragen of uitkeringen en op de emolumenten en honoraria die betrekking hebben op prestaties geleverd door de beoefenaars van vrije beroepen.
De Minister van Economische Zaken kan nochtans per sector afwijkingen toestaan op grond van de wet betreffende de economische reglementering en de prijzen zoals zij voortspruit uit de wet van 30 juli 1971 houdende wijziging van de besluitwet van 22 januari 1945 betreffende het beteugelen van elke inbreuk op de reglementering betreffende de bevoorrading van het land.
§ 4. Voor de bestaande contracten kan elk van de contracterende partijen van zijn medecontractanten ter vervanging van de beschikking verboden op grond van § 1 van dit artikel de opneming eisen van een herzieningsbeding overeenkomstig de bepalingen van § 2 van dit artikel.
Wanneer de partijen geen akkoord bereiken over de tekst van dit beding, wordt de procedure voor het gerecht gebracht.
De vordering wordt bij de bevoegde rechtbank van eerste instantie aanhangig gemaakt, behoudens de toepassing van de artikelen 563 tot 566 van het Gerechtelijk Wetboek.
De vordering wordt ingeleid in de vormen en volgens de regelen bepaald bij de artikelen 1025 tot 1034 van het Gerechtelijk Wetboek.
Op verzoek van de partijen of van een der partijen wordt de vordering vooraf ter minnelijke schikking voorgelegd volgens de procedure bepaald bij de artikelen 731 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek.
§ 5. Voor de toepassing van dit artikel kunnen de Staat en de publiekrechtechtelijke personen een vergelijk treffen en een compromis aangaan; wanneer ze van laatstvermelde mogelijkheid gebruik maken, mogen de scheidsrechters niet het statuut van rijksambtenaar hebben.
§ 6. Dit artikel is niet van toepassing op de overeenkomsten met een buitenlands element, behalve wanneer ze
_ betrekking hebben op in België uit te voeren prestaties;
_ door personen die in België verblijven, werden gesloten.
Deze twee voorwaarden moeten gelijktijdig worden verwezenlijkt.”
Samengevat komt het erop neer dat een automatische indexatie van de aannemingsprijs wettelijk verboden en dus nietig is (paragraaf 1). Bovendien kan maximaal slechts 80% van de eindprijs worden herzien en zal post per post een vergelijking moeten worden gemaakt tussen de overeengekomen prijs en de reële prijs ten einde de gevraagde prijsstijging te verantwoorden.
Aannemers kunnen dus niet zomaar gelijk welke prijsaanpassing doorrekenen aan particulieren.
Tussen ondernemingen speelt bovendien ook nog de B2B-wet waar in artikel XX.VI 91/5, 1° WER wordt bepaald dat, behoudens tegenbewijs, wordt vermoed een onrechtmatig beding te zijn :
“de onderneming het recht te verlenen om zonder geldige reden de prijs, de kenmerken of de voorwaarden van de overeenkomst eenzijdig te wijzigen.”
Een prijsherzieningsclausule geeft de aannemer dus geen vrijbrief om gelijk welke prijsstijging door te rekenen.
Wat als de aannemer overmacht of imprevisie inroept
In het geval geen prijsherzieningsclausule werd voorzien, wordt veelal gemakkelijkheidshalve gewag gemaakt van een overmachtssituatie om de prijsstijging toch door te rekenen. Er moet echter voorzichtig worden omgesprongen met overmacht.
Een schuldenaar kan zich naar Belgisch recht op overmacht beroepen als hij onmogelijk zijn verbintenis in natura kan uitvoeren door een wijziging van omstandigheden die zich na de contractsluiting heeft voorgedaan.
Er zijn drie toepassingsvoorwaarden :
- De omstandigheid die als overmacht wordt ingeroepen, moest zich hebben voorgedaan nadat de overeenkomst is gesloten.
- Het is voor de schuldenaar redelijkerwijs onmogelijk zijn verbintenis in natura uit te voeren. Hierin onderscheidt overmacht zich van een imprevisiesituatie.
- De onmogelijkheid tot nakoming moet veroorzaakt zijn door een gebeurtenis of omstandigheid die niet aan de schuldenaar kan worden toegerekend.
Er zal telkens bij elke situatie moeten worden nagezien in hoeverre er aan de voorwaarden is voldaan en of overmacht effectief kan worden ingeroepen om een verbintenis niet uit te voeren.
Naast overmacht is er soms ook nog sprake van de imprevisieleer. Volgens deze leer kan de rechter een overeenkomst herzien of beëindigen, wanneer er zich na de totstandkoming van de overeenkomst onvoorzienbare en ontoerekenbare omstandigheden voordoen, waarvan geen van de partijen het risico op zich heeft genomen en die de nakoming van de verbintenissen door één van de partijen in aanzienlijke mate verzwaren of bemoeilijken, waardoor het contractueel evenwicht verstoord is.
Principieel wordt de imprevisieleer door de rechtspraak in België (nog) niet aanvaard. Evenwel is er in het nieuwe Wetsvoorstel Verbintenissen, dat op 21 april 2022 door de Kamer van Volksvertegenwoordigers werd goedgekeurd, wél een artikel opgenomen dat de imprevisieleer codificeert. Wellicht zal dit artikel vanaf begin 2023 in werking treden en kunnen worden toegepast.
Het essentiële verschil tussen overmacht en imprevisie is dat bij overmacht de gewijzigde omstandigheden de nakoming van de verbintenis onmogelijk maken, terwijl bij imprevisie de gewijzigde omstandigheden de uitvoering alleen moeilijker, zwaarder of duurder maken.
Gezond verstand bij discussies rond de stijging van bouwmaterialen
Los van de juridische discussies die daaromtrent kunnen worden gevoerd, is de eerste raadgeving toch altijd dat beide partijen – degene die de prijsstijging wenst door te rekenen en diegene die ze zou moeten betalen – best het gezond verstand gebruiken en proberen tot een minnelijke overeenkomst te komen.
Er kan niet worden genegeerd dat we momenteel in een bijzondere woelige periode leven die inmiddels méér dan twee jaar duurt. Zeker zolang de oorlog in Oekraïne duurt, blijft de onzekerheid nog een tijdje bestaan.
Het is mijn verwachting dat na het bouwverlof de prijzen voor de bouwmaterialen weer zullen stabiliseren en mogelijks zullen dalen.
***
Indien u vragen hebt omtrent de stijgende prijzen van de bouwmaterialen, kan u mij gerust contacteren via de contactpagina of op het nummer 051 423 046.
Iedere situatie is anders en dient geval per geval te worden beoordeeld. Mijn advocatenkantoor in Lendelede werkt dan ook op maat van uw zaak en geeft elke vraag en probleem de nodige persoonlijke aandacht.
Heeft u interesse in uw rechten als bouwheer of aannemer? Dan zijn volgende blogartikelen wellicht relevant voor u:
- Hoe een factuur protesteren?
- De niet-conforme levering bij koop
- De rechtstreekse vordering van de onderaannemer
- Voorwaarden 10 jarige aansprakelijkheid aannemer of architect
